La Proposición 123 es una medida en la papeleta electoral de este año que pretende ampliar la disponibilidad de viviendas asequibles en Colorado. Hace tiempo que se debería haber invertido en viviendas asequibles. La mitad de los inquilinos en Colorado están sobrecargados de gastos -que es cuando el coste de la vivienda supera 30% o más de los ingresos de un hogar- y los trabajadores con salario mínimo necesitan trabajar 75 horas semanales para poder permitirse un modesto apartamento medio de un dormitorio. Colorado es el noveno estado menos asequible en el país, y el estado es un asombroso Faltan 500.000 viviendas de donde debería estar. 

La Proposición 123 financiará las inversiones necesarias en vivienda canalizando 0,1% de todos los ingresos procedentes del impuesto estatal sobre la renta para crear un Fondo Estatal de Viviendas Asequibles. 60% de los fondos irán a la Oficina de Desarrollo Económico y Comercio Internacional (OEDIT) y 40% irán al Departamento de Asuntos Locales (DOLA). La medida describe los programas específicos a los que pueden destinarse los fondos, como la construcción de viviendas más asequibles, la prestación de ayudas al alquiler y el apoyo a los compradores de su primera vivienda. 

Aunque estas inversiones son necesarias e importantes, hay varias consideraciones a largo plazo que complican la eficacia de esta medida para ampliar materialmente la oferta de viviendas asequibles en Colorado.

Uno de los mayores obstáculos a largo plazo de la Propuesta 123 radica en la fuente de financiación de la medida. La Propuesta 123 no creará una nueva fuente de ingresos para financiar sus inversiones en vivienda asequible en los años en que Colorado no emita reembolsos TABOR. Los años sin reembolsos pueden llegar antes de lo esperado debido a la amenaza de recesión-El Consejo Legislativo estatal de Colorado considera que de junio a septiembre de este año, el riesgo de una recesión a corto plazo ha aumentó considerablemente. 

En los años en que los ingresos fiscales de Colorado no superen el límite TABOR, la vivienda asequible competirá por los ingresos dólar por dólar con los servicios públicos existentes, incluidos los ya existentes en Colorado. sistema educativo K-12 infradotado. 
Esta infrafinanciación significa que los distritos escolares seguirán teniendo dificultades para pagar a los profesores. Colorado tiene la mayor penalización salarial para los profesores del país. Esto significa que los profesores de Colorado ganan casi 36% menos que los trabajadores con estudios similares. Además, sólo uno de cada cinco hogares son asequibles para los profesores. A nivel nacional, Colorado también ocupa uno de los últimos puestos en financiación por alumno. El presupuesto del Fondo General de nuestro estado ya está luchando -y a veces, incluso fracasando- para proporcionar los recursos adecuados a los estudiantes y educadores. Colorado necesita una fuente de financiación para la vivienda asequible que sea realmente sostenible y no haga que los habitantes de Colorado tengan que elegir entre la educación o la vivienda asequible.

Discrepancia salarial entre los profesores y los trabajadores con formación similar en cada Estado como porcentaje de los salarios

Con estas advertencias en mente, CFI optó por apoyar la Propuesta 123 sabiendo que en los años en que el superávit TABOR de Colorado es grande-como este año pasado, cuando llegó a  $3.700 millones-el Fondo Estatal de Vivienda Asequible de la medida recibiría fondos considerables, y estas inversiones son un buen uso del dinero del reembolso TABOR que, de otro modo, sería reembolsados de formas que no son todo lo equitativas que podrían ser. Sin embargo, lograr el objetivo de ampliar materialmente la oferta de viviendas asequibles en Colorado es una inversión a largo plazo que necesita una fuente de financiación fiable y sostenible.

Las soluciones sostenibles incluyen la aplicación de un impuesto o tasa sobre transacciones inmobiliarias. En la mayoría de los estados, cuando se transfiere la titularidad de una propiedad entre propietarios, las partes implicadas deben pagar una tasa o impuesto que se utiliza para financiar cosas como la vivienda asequible. Para que sea equitativo, el importe podría basarse en el valor de la propiedad, y alguna cantidad podría estar exenta para garantizar que recae sobre las rentas más altas, en lugar de sobre las rentas más bajas, que son desproporcionadamente personas de color. Colorado es uno de los trece estados que no tienen ningún tipo de impuesto sobre transacciones inmobiliarias, debido en gran parte al hecho de que TABOR los prohíbe específicamente (aunque algunos gobiernos locales con impuestos ya establecidos están exentos de esta prohibición).

Según el actual mecanismo de financiación de la Proposición 123, se calcula que el Fondo Estatal de Viviendas Asequibles recaudará 1,5 millones de euros. $145 millones para el próximo ejercicio presupuestario estatal de 2022-23 y $290 millones el año siguiente. Sin embargo, un 0,5% impuesto sobre transacciones inmobiliarias que exime el primer valor de $200.000 de una vivienda podría generar $375 millones de ingresos fiscales en un solo ejercicio presupuestario estatal.

Ya sea que la Propuesta 123 se apruebe o no, el establecimiento de una fuente de financiación dedicada a invertir en vivienda asequible es necesario para asegurar que el estado tenga los ingresos para ampliar significativamente la oferta de vivienda de Colorado, elevar a los inquilinos y apoyar a los compradores de vivienda por primera vez. Si se aprueba, tenemos la esperanza de que la Propuesta 123 puede ser otro paso hacia la eliminación de barreras a la vivienda asequible en Colorado.