Por término medio en todo el Estado, una persona debe trabajar 92 horas semanales con el salario mínimo para permitirse un apartamento de dos dormitorios en el promedio estatal Alquiler Justo de Mercado, que es de aproximadamente $1.500. A modo de comparación, el gasto de alrededor de $800 en alquiler se considera asequible para un coloradense que gana 30% AMI - que es casi la mitad de la tasa de Alquiler Justo de Mercado. En todo Colorado, las personas con ingresos fijos, los trabajadores y sus familias luchan para permitirse el lujo de permanecer alojados. Los trabajadores de servicios esenciales, maestros y enfermeras a menudo no pueden permitirse el lujo de vivir cerca de donde trabajan. Una madre soltera que gana un salario medio de profesor en Colorado no puede permitirse el lujo de vivienda y mantener a su familia sin un segundo trabajo.
El salario por hora necesario para permitirse un apartamento de dos dormitorios con el alquiler justo de mercado y trabajar 40 horas semanales es de $28,94, pero el salario medio por hora de un inquilino en Colorado es de $23,55. Un alquiler de 1.225 PTP/mes se considera asequible para alguien que gane alrededor del salario medio de inquilino del estado de 1.4 PTP23,55/hora, en comparación con el alquiler medio del mercado justo de 1.505 PTP/mes por un apartamento de dos dormitorios. La asequibilidad se define como el gasto de no más de 30% de los ingresos de un hogar en costes de vivienda. Colorado se sitúa en octavo del país de los costes de vivienda más inasequibles, según un estudio de la National Low Income Housing Coalition.
La escasez de viviendas asequibles es más grave para los coloradenses con bajos ingresos: por cada 100 hogares de inquilinos, sólo hay 29 unidades de vivienda disponibles y asequibles para los coloradenses con ingresos extremadamente bajos (en o por debajo de 30% AMI local). Existe un escasez de en 114,000 unidades de vivienda asequible para los habitantes de color dentro de este rango de ingresos y un déficit de más de 142.000 unidades para aquellos con ingresos muy bajos (entre 31-50% AMI), en comparación con una escasez de 27.000 para aquellos con ingresos bajos (entre 51-80%). Para restablecer el equilibrio saludable entre la oferta y la demanda en el mercado de la vivienda, el Demógrafo Estatal de Colorado estimaciones que más de 485.000 unidades adicionales deberán incorporarse al mercado de aquí a 2030.
Más de 1 de cada 3 habitantes de Colorado son inquilinosy la mitad de los inquilinos soportan cargas económicaslo que significa que un hogar gasta más de 30% de sus ingresos en gastos de vivienda. Casi uno de cada cuatro Los hogares de inquilinos de Colorado están gravemente sobrecargados de costes, lo que significa que un hogar gasta más del 50% de sus ingresos en costes de vivienda. En comparación con las personas con ingresos medios, los habitantes de Colorado con ingresos bajos, muy bajos y extremadamente bajos son cada vez más propensos a estar sobrecargados o gravemente sobrecargados.
A la hora de desarrollar una política de vivienda asequible, es importante centrarse en los habitantes de Colorado con rentas más bajas, que son los que se enfrentan a una escasez más grave; no basta con aumentar la oferta de viviendas.
TABOR es un obstáculo importante para la financiación directa de la expansión de la vivienda asequible a través del presupuesto, por lo que los mecanismos de gastos fiscales se utilizan a menudo como una solución para la financiación de programas en Colorado, a través de créditos, deducciones o exenciones. Sin embargo, las políticas de asequibilidad de la vivienda deben estar dirigidas a apoyar a aquellos que más luchan por llegar a fin de mes. Además, la política de vivienda asequible debe incluir un mecanismo de financiación que recaude ingresos dedicados exclusivamente a invertir en nuevas y crecientes necesidades de vivienda.
Interruptor automático del impuesto sobre bienes inmuebles
La desgravación fiscal de la propiedad residencial puede adoptar dos formas: recortes fiscales generales para contribuyentes de todos los niveles de renta y desgravaciones fiscales específicas que se conceden sólo a grupos concretos en función de la renta. Un tipo común de programa específico de reducción del impuesto sobre bienes inmuebles es el conocido como "disyuntor." Al igual que un disyuntor eléctrico, un disyuntor fiscal protege a los contribuyentes de una sobrecarga. Es decir, cuando el impuesto sobre bienes inmuebles de un contribuyente supera un determinado porcentaje de los ingresos, el disyuntor reduce los impuestos sobre bienes inmuebles que superen ese nivel. Consideremos un disyuntor simple del impuesto sobre bienes inmuebles fijado en 4% de la renta. María gana $20.000 y debe $1.400 en impuestos sobre la propiedad. El disyuntor le permite pagar 4% de sus ingresos ($20.000 X 4% = $800). Pero debe más de $800, por lo que María obtendría $600 en concepto de reducción del impuesto sobre bienes inmuebles gracias al disyuntor ($1.400 - $800 = $600).
De este modo, la desgravación del impuesto sobre bienes inmuebles se puede determinar en función de los recursos y los objetivos. En otras palabras, un propietario que pague $4.000 en impuestos sobre la propiedad y gane $250.000 al año no tendrá que pagar el impuesto, pero un propietario que pague $4.000 en impuestos sobre la propiedad y gane sólo $15.000 sí.
Ampliar el disyuntor para inquilinos
Treinta estados de EE.UU. cuentan en la actualidad con algún tipo de programa de disyuntor de viviendas, y más de dos tercios de esos estados -incluido Colorado- extienden sus programas al menos a algunos inquilinos. Dado que al menos una parte de la responsabilidad del impuesto sobre bienes inmuebles se transmite a los inquilinos, es importante ampliar el ahorro de la desgravación del impuesto sobre bienes inmuebles para incluir a los inquilinos, pero al igual que cualquier política de vivienda asequible equitativa, un Circuit Breaker para inquilinos debe dirigirse a los inquilinos que están sobrecargados de costes y que más necesitan la desgravación.
Los programas de disyuntor para inquilinos (a veces denominados "crédito para inquilinos" o "devolución del impuesto sobre bienes inmuebles para inquilinos") se aplican de diversas formas en los distintos estados. En Colorado, existe un Circuit Breaker para inquilinos limitado disponible en forma de un devolución del alquiler para personas mayores de Colorado con bajos ingresos y personas con discapacidad, y la devolución es reembolsable hasta un máximo de $1.000 por declarante. Minnesota es un ejemplo de estado que cuenta con un programa más amplio. Devolución del impuesto sobre bienes inmuebles de los inquilinosPara recibir este reembolso, el inquilino debe haber vivido en el Estado durante más de 183 días, haber pagado el alquiler de una vivienda sujeta al impuesto sobre bienes inmuebles, haber percibido unos ingresos inferiores a un determinado umbral y no poder ser declarado dependiente. En Minnesota, la cuantía del reembolso que pueden recibir los inquilinos aumenta en función del número de personas a cargo en el hogar, así como si el inquilino o su cónyuge tienen 65 años o más, o son discapacitados.
En Colorado, la ampliación de la bonificación estatal del alquiler para incluir a los inquilinos con bajos ingresos, independientemente de su edad, es una estrategia para avanzar en la política de vivienda asequible.
Tasa por vivienda asequible
2023-2024 #3 - Establecimiento de un nuevo canon por vivienda asequible es una iniciativa que se ha presentado como posible medida electoral para noviembre de 2023, si se recogen suficientes firmas. Esta medida establecería una tasa de vivienda asequible para la comunidad, que se aplicaría a las transacciones inmobiliarias a razón del 0,1% del valor de la propiedad.
Los ingresos procedentes de la tasa comunitaria de vivienda asequible propuesta se canalizarían directamente al Fondo de Vivienda Asequible de Colorado, y sólo se utilizarían para determinados fines relacionados con la vivienda asequible. Dichos fines incluyen la construcción, mantenimiento, rehabilitación o reparación de viviendas asequibles, tanto para alquiler como para propiedad; la prestación de asistencia financiera a particulares, organizaciones sin ánimo de lucro y localidades para la compra, refinanciación, rehabilitación o reparación de viviendas asequibles; y cualquier programa nuevo o existente que la División de Vivienda de Colorado determine apropiado para ampliar la disponibilidad de viviendas asequibles.
El establecimiento de una Cuota de Vivienda Alcanzable por la Comunidad proporciona una oportunidad para que Colorado haga inversiones sostenibles, equitativas y económicamente eficientes en el desarrollo de viviendas que sean asequibles para más personas en varios niveles de ingresos, lo que apoya a las personas con ingresos bajos y fijos, así como a los trabajadores de ingresos medios como maestros, enfermeras y bomberos.
Derogación de la prohibición del impuesto sobre transacciones inmobiliarias
En 2022, el CFI publicó un informe sobre un posible Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles (RETT) en Colorado. Un RETT se paga cuando el título de una propiedad se transfiere entre propietarios, aparte de los impuestos sobre la propiedad y las tasas de registro. Estos impuestos se basan a menudo en el valor de una propiedad, con una cantidad base exenta, lo que los convierte en una política condicionada a los medios. Treinta y siete estados recaudan un RETT. Colorado no lo hace porque los RETT están prohibidos por la ley TABOR. Muchos estados utilizan sus ingresos RETT para financiar viviendas asequibles. A pesar de estar prohibido, CFI analizó la cantidad de ingresos que un impuesto de transferencia de bienes raíces podría aportar al estado.
En Colorado, un impuesto sobre transacciones inmobiliarias del 0,5% que exima los primeros $200.000 del valor de una vivienda podría generar $375 millones en el Fondo Estatal de Vivienda Asequible. (Esto equivaldría a $2.000 en la venta de una vivienda de $600.000). Este mecanismo de financiación es sostenible, a diferencia del actual mecanismo del Fondo Estatal de Viviendas Asequibles establecido en virtud de la Proposición 123, que no produciría ningún ingreso dedicado a la vivienda en los años en que los ingresos del Colorado caigan por debajo del tope de reembolso TABOR.
La implantación de un impuesto sobre transmisiones patrimoniales es equitativa y eficaz porque permite al Estado invertir estos ingresos, dólar por dólar, en ampliar la disponibilidad de viviendas asequibles para personas con distintos niveles de ingresos. Este mecanismo de financiación también podría generar ingresos para financiar ayudas económicas condicionadas a los recursos de los propietarios e inquilinos con rentas bajas.
La derogación de la prohibición del RETT requeriría el voto del pueblo en las urnas, bien a través de la recogida de firmas, bien por remisión legislativa.
Estas son estrategias fiscales para abordar la crisis de la vivienda, pero también existen muchas otras herramientas políticas. En la sesión legislativa de 2023, nos decepcionó ver a los legisladores estatales votar en contra de proyectos de ley que habrían implementado protecciones más fuertes contra el desalojo y permitido a los distritos locales la opción de implementar la estabilización del alquiler. De cara al futuro, esperamos ver más apoyo entre los legisladores para las estrategias específicas que amplían la accesibilidad de la vivienda asequible para aquellos que están luchando para llegar a fin de mes más. Además, Colorado necesita una fuente sostenible de ingresos que se dedique exclusivamente a invertir en una amplia gama de recursos que promuevan la asequibilidad, la accesibilidad y la seguridad de la vivienda.
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